Tilbygg: En komplett guide (priser, regler, o.l.)

Drømmer du om større stue, nytt kjøkken eller kanskje et ekstra soverom, men du vil helst ikke flytte? Da kan det være en god løsning å utvide og bygge på ditt nåværende hus, fremfor å selge og kjøpe ny bolig. Vår komplette guide hjelper deg i gang med byggeprosjektet. Her finner du grundig informasjon om priser, regler, gjennomføring og alt annet du må vite om å bygge tilbygg.

Tips og inspirasjon til deg som vil bygge på huset

Et tilbygg utvider boligens grunnflate – eller fotavtrykk – ved at du bygger utover. Det må ikke forveksles med påbygg som endrer takformen på boligen, for eksempel at du bygger i høyden og legger til en ny etasje. Tilbygg kan dermed være alt fra å utvide inngangspartiet til en omfattende utbygging som dobler boligarealet ditt.

Her er noen tips og idéer til deg som vil utvide boligen:

• Utvid stuen for å få bedre plass. Vurder store vindusflater og god takhøyde, slik at du får et luftig rom som åpner seg mot hagen. Skyvedører som kan åpnes helt opp er utrolig praktiske på varme sommerdager.
• Kjøkkenet er husets hjerte. Mange ønsker seg mer plass til matlaging og familietid. Et kjøkkentilbygg kan gi deg plass nok til kjøkkenøy, spisebord og annet du drømmer om.
• Ekstra soverom kan øke boligens verdi. Det gjelder spesielt for små boliger som passer for småbarnsfamilier. Et nytt soverom kan også være en god løsning ved familieøkning eller når tenåringen trenger mer privatliv. 
• Vinterhage kan brukes året rundt. Bruk store glassflater og god isolasjon for å få et ekstra rom som kombinerer det beste fra både inne- og uterom.
• Bygg en enkel carport for at bilen skal stå tørt. Det gjør du ved å bygge et tak som stikker ut fra husveggen. Hvis du bygger under 15 kvadratmeter, så trenger du heller ikke å søke.

Mulighetene er mange, men tomtens muligheter, kommunale regler, ditt behov og budsjett setter naturligvis visse begrensninger. Du må også ta hensyn til uteområdet, slik at du ikke mister for mye uteareal. Grundig planlegging er derfor helt nødvendig for at prosjektet skal bli vellykket. Og noe av det første du må begynne med er å sette opp et budsjett.

Hvor mye koster et tilbygg? Hvordan sjekker man priser?

Gjennomsnittlig pris på tilbygg ligger på rundt 33 000 kroner per kvadratmeter, men det spørs selvsagt på prosjektet. Tallet kan variere fra 27 000 til 45 000 kroner per kvm, avhengig av hvordan du skal bygge på huset. Standard og materialvalg har også mye å si for sluttsummen:

• Parkett koster fra 200 til over 1000 kroner per kvadratmeter
• Vinduer kan koste fra 5000 til over 20 000 kroner per stykk
• Kjøkkeninnredning kan variere fra 30 000 til flere hundre tusen kroner

Skal du ha kjøkken eller bad i tilbygget? Da må du belage deg på høyere kostnader. Dette er boligens dyreste rom på grunn av tekniske installasjoner, rør og membran. Grunnforholdene på tomten din kan også gi store utslag på prisen. Tilbygg koster betydelig mye mer om du må sprenge fjell eller gjøre omfattende grunnarbeid. 

Dette øker prisen på tilbygg

Prisen øker også hvis du må gjøre store tilpasninger på eksisterende bygg, for eksempel endringer i bærende konstruksjoner. Og du må budsjettere for mer enn bare byggingen. Du må blant annet sette av penger til følgende:

• Arkitekt eller teknisk tegner
• Byggesøknad
• Grunnarbeid
• Håndverkere (tømrer, elektriker, rørlegger, etc.)
• Materialer og produkter
• Eventuell prosjektledelse

Slik kan du redusere kostnadene:

• Begynn planleggingen tidlig og unngå hasteløsninger
• Vurder om du eventuelt kan gjøre noe av arbeidet selv
• La entreprenøren kjøpe inn materialer (de har ofte bedre priser)
• Hold deg til de opprinnelige planene – endringer underveis blir fort dyrt

En erfaren entreprenør kan gi deg et detaljert pristilbud, basert på dine konkrete planer og ønsker. Entreprenøren kan også hjelpe deg med å planlegge og finne ut av hva som er mulig å gjøre. Det er alltid lurt å innhente flere tilbud for å være sikker på at du får en konkurransedyktig pris.

Byggesøknad, regler og krav for tilbygg

Reglene og kravene for å utvide eller bygge på hus har blitt betydelig forenklet de siste årene. Det gjelder spesielt etter at regelverket for tilbygg ble endret i mai 2021. Likevel bør du ha stålkontroll på hvilket regelverk som gjelder for nettopp ditt byggeprosjekt. Reglene for søknadsplikt avhenger hovedsakelig av størrelsen på tilbygget. 

Du trenger i utgangspunktet ikke å søke om byggetillatelse for tilbygg på under 15 kvadratmeter. Såpass små tilbygg kan du bygge og ta ansvar for selv, så lenge du har rett kunnskap og føler deg trygg på hva du skal gjøre.

Men du må være obs på at kommunen kan ha egne regler som overstyrer de nasjonale retningslinjene. Kommunen kan til og med ha forskjellige regler for ulike nabolag og/eller bygningstyper. Sjekk derfor hvilke regler som gjelder der du bor. Du må uansett melde fra til kommunen når du er ferdig med å utvide boligen.

Slik søker du byggetillatelse for tilbygg

Du som huseier kan sende byggesøknaden inn selv, så lenge tilbygget er mellom 15 og 50 kvadratmeter. Pass på at du følger regelverket nøye og inkluderer all nødvendig dokumentasjon. Du må få hjelp av fagfolk til å søke om byggetillatelse hvis du skal bygge noe som er større enn 50 kvadratmeter.

Eksempler på dokumentasjon som skal legges ved byggesøknaden:

• Situasjonsplan som viser hvor tilbygget skal plasseres
• Fasadetegninger som viser hvordan tilbygget vil se ut
• Plantegninger som viser rominndeling
• Snittegninger som viser konstruksjon og høyder
• Dokumentasjon på at tekniske krav er ivaretatt

Du må sende nabovarsel før du sender inn byggesøknaden. Alle naboer som eier eller fester eiendom som grenser til tomten din, skal varsles. Naboene skal ha minst fire uker på seg til å komme med merknader eller innvendinger. 

Slik sender du nabovarsel:

• Send nabovarsel med tegninger og beskrivelse av prosjektet
• Dokumenter at varselet er sendt (rekommandert brev eller digitalt eNabovarsel)
• Ta vare på eventuelle merknader fra naboene
• Legg ved kommentarer fra naboer når du sender byggesøknaden til kommunen

Er du usikker på hva du egentlig har lov til å gjøre når du skal bygge på boligen din? Direktoratet for byggkvalitet har laget en praktisk veiviser på nett. Den kan du bruke til å sjekke om du må ha byggetillatelse eller ikke.

Planlegg byggeprosjektet nøye

Det er mye å ta hensyn til når du skal utvide en bolig. Derfor må du planlegge prosjektet nøye. Begynn gjerne så tidlig som 6-12 måneder før du vil begynne å bygge tilbygg. Da får du god tid til å undersøke forskjellige muligheter, innhente priser og passe på at finansieringen er på plass.

Planleggingen inkluderer blant annet følgende oppgaver:

• Undersøk tomtens muligheter og begrensninger
• Skaff deg profesjonelle tegninger
• Lag et detaljert budsjett med en buffer for uforutsette utgifter
• Pass på at du har finansiering før du henter inn tilbud
• Velg en entreprenør med relevant erfaring og kunnskap

Tegninger og prosjektering danner grunnlaget for hele prosjektet. En arkitekt kan tegne et tilbygg for deg som oppfyller alle tekniske krav og forskrifter. Gode tegninger gjør det også enklere for entreprenører å gi nøyaktige pristilbud. Tegningene reduserer også risikoen for misforståelser underveis i byggeprosjektet.

Velg riktig entreprenør til å bygge på huset

Noe av det viktigste du kan gjøre for å sikre et vellykket byggeprosjekt er å velge rett entreprenør til jobben. Vi anbefaler derfor at du henter inn priser og tilbud fra tre forskjellige firmaer for å få et godt sammenligningsgrunnlag. Du bør blant annet sjekke at entreprenøren har følgende før du bestemmer deg:

• Solid erfaring med tilsvarende prosjekter
• Gode referanser fra tidligere kunder
• Alle nødvendige godkjenninger og sertifiseringer
• God økonomi
• Fornuftig fremdriftsplan
• Forsikringer og garantier

I tillegg må du velge om du vil gå for totalentreprise eller delt entreprise. En totalentreprenør er altså én entreprenør som tar ansvar for hele prosjektet. Det er ofte et tryggere valg for deg som byggherre. Du må selv koordinere de ulike faggruppene og ta ansvar for prosjektet ved delt entreprise. 

Hva som lønner seg, avhenger av hvor mange faggrupper som er involvert, hvor komplisert tilbygget er og din egen erfaring og kunnskap. Behovet for totalentreprise er ikke det samme om du bare trenger hjelp av en snekker enn om du også må hyre inn betongarbeider, rørlegger, tømrer, elektriker og maler. En erfaren totalentreprenør med gode referanser kan spare deg for både tid, penger og frustrasjon ved større prosjekter.

Så lang tid tar det å bygge tilbygg

Hvor lang tid det tar å bygge tilbygg avhenger selvsagt av hvor stort og komplisert prosjektet er. Du smeller for eksempel opp en enkel carport på en helg. Men et tilbygg på 30 kvadratmeter kan derimot ta 3-4 måneder. Større prosjekter kan ta 6 måneder eller mer. Du må også legge inn litt slingringsmonn, i tilfelle det oppstår uforutsette situasjoner som drar ut prosjektet.

Selve byggeprosessen ser ofte slik ut:

• Grunnarbeid og støping av fundament
• Tett bygg med tak og vegger
• Tekniske installasjoner
• Innvendige arbeider
• Sluttbefaring og dokumentasjon

I tillegg må du ta hensyn til årstiden. Grunnarbeid og støping bør helst gjøres når det ikke er frost i bakken. Tømrerarbeid kan gjøres året rundt, men vintermånedene kan by på ekstra utfordringer med snø og kulde. Mange velger derfor å starte større prosjekter om våren. Du bør uansett planlegge prosjektet slik at de mest væravhengige arbeidene utføres på sommerhalvåret.

Praktiske tips til deg som vil utvide eller bygge på bolig

De vanligste problemene som oppstår når du skal bygge tilbygg skyldes mangelfull planlegging eller dårlig kommunikasjon mellom entreprenør og byggherre. Dere bør derfor skrive en detaljert kontrakt med grundig beskrivelse av prosjektet, materialer og priser. Alle eventuelle endringer underveis og ekstrakostnader må dokumenteres grundig.

Kontrakten bør inneholde:

• Nøyaktig beskrivelse av arbeidet som skal utføres
• Informasjon av materialkvalitet og produktvalg
• Tidsplan med start- og sluttdato
• Priser, både totalpris og timepriser for tilleggsarbeid
• Betalingsplan
• Konsekvenser og dagmulkt ved forsinkelser
• Rutiner for endringer og tilleggsarbeid

Du bør også følge opp byggeprosessen underveis, selv om du har valgt en dyktig totalentreprenør som du kan stole på. Regelmessige byggemøter eller oppdateringer kan være lurt ved prosjekter som tar tid. Da kan dere diskutere fremdrift, utfordringer og eventuelle endringer, slik at du ikke plutselig får deg en ubehagelig overraskelse. En seriøs entreprenør tar bilder underveis og dokumenterer alle beslutninger skriftlig, slik at du alltid har god oversikt. 

Valgte du delt entreprise? Da er det spesielt viktig å følge godt med og varsle om avvik fra tidsplanen tidlig. Hvis for eksempel én faggruppe er forsinket slik at neste blir stående og vente – uten å slippe til – så kan det bli dyrt for deg. Du må også passe på at materialene er på plass når håndverkerne kommer, samt at de har tilgang til alt annet de trenger for å utføre arbeidet.

Konklusjon: Derfor kan det være smart å bygge tilbygg

Du trenger ikke nødvendigvis å selge huset, bare fordi du vil ha bedre plass. Et tilbygg gir deg flere kvadratmeter som du kan boltre deg på, samtidig som du øker boligens verdi. Frister det med vinterhage? Eller kanskje et ekstra soverom, hjemmekontor eller større stue? Du har mange spennende muligheter til å få drømmeboligen din, uten å måtte flytte.

Men uavhengig av hva du skal bruke tilbygget til, bør du planlegge byggingen nøye og følge opp prosjektet underveis. Vi anbefaler at du starter prosessen tidlig ved å velge dyktige entreprenører som har god erfaring med å utvide og bygge på hus. De kan hjelpe deg med å gjøre boligdrømmen om til virkelighet. Lykke til med byggeprosjektet!