Bygge hus med utleiedel: Enkel startguide

Mange går med en drøm om å bygge nytt, men bekymrer seg for kostnadene. Med en utleiedel kan du la boligen dekke deler av lånet, samtidig som du bygger fremtiden på en tryggere økonomisk grunnmur. Men er det økonomisk lurt å bygge hus med utleiedel? Og hva må til for at prosjektet skal bli vellykket?

Her får du en grundig gjennomgang av hva du må vite før du setter i gang – fra økonomiske fordeler og byggekostnader til lover og regler.

Hva er en utleiedel – og hva kreves for å leie den ut?

En utleiedel er ikke bare et ekstra rom med en dør. For at den skal være godkjent for utleie, må den oppfylle en rekke krav til blant annet areal, lysforhold, rømningsveier og ventilasjon.

Dette må en godkjent utleiedel ha:

• Egen inngang – leietaker skal kunne komme og gå uten å måtte gjennom hovedboligen.
• Oppholdsrom med nok dagslys – minimumskrav til vinduer sikrer godt inneklima.
• Kjøkken og bad – en fullverdig boenhet må ha alle nødvendige fasiliteter.
• Brann- og lydisolering – gode skillevegger sikrer trygghet og trivsel for begge parter.

Når du bygger nytt, kan du tilpasse utleiedelen slik at den oppfyller alle krav fra start. Hvis du derimot vil gjøre om en del av en eksisterende bolig, må du som regel søke kommunen om godkjenning.

Lønner det seg å bygge hus med utleiedel?

Byggeprosjekter handler ikke bare om kvadratmeter og byggeforskrifter – det handler om økonomi. Og det fine med en utleiedel er at den ikke bare gir deg mer plass, men også en ekstra inntektskilde. Spørsmålet er hvor mye det faktisk monner.

Hva kan du tjene på å bygge hus med utleiedel?

Hvor mye du kan tjene avhenger av beliggenhet, størrelse og standard. I pressområder kan en utleiedel på 40–50 kvm gi månedlige leieinntekter på 10 000–15 000 kroner. På ett år betyr det 120 000–180 000 kroner rett inn på konto. Over 10 år snakker vi om flere millioner – penger som kan dekke store deler av boliglånet.

Hva koster det å bygge hus med utleiedel?

Å legge til en utleiedel i et nybygg medfører ekstra kostnader, men sammenlignet med å bygge et hus uten utleiedel, kan det være en økonomisk smart løsning på sikt.

Tilleggskostnader når du skal bygge hus med utleiedel

Å bygge hus med utleiedel koster litt mer enn en vanlig bolig, men til gjengjeld kan den betale seg selv over tid. 

• Tilpasning av planløsning: En utleiedel krever egne skillevegger, bedre lydisolasjon og ofte en mer kompakt, men funksjonell planløsning. Dette kan øke byggekostnadene med flere hundre tusen kroner sammenlignet med en bolig uten utleiedel.
• Egen inngang og våtrom: Leietakeren skal ha sitt eget bad og en privat inngang. Det høres kanskje ikke ut som all verden, men rørlegging, ventilasjon og alt som hører med kan fort havne på 300 000–600 000 kr.
• Kjøkken og oppholdsrom: En utleiedel må ha et kjøkken, og selv en enkel løsning med hvitevarer og installasjon koster gjerne over 100 000 kr. 

Den totale kostnaden for en utleiedel ligger som regel et sted mellom 500 000 og 1,5 millioner kroner, men det viktigste er hva du får igjen for investeringen.

Bygge hus med utleiedel eller uten – hva lønner seg?

• Vanlig enebolig på 150 kvm: Byggekostnad mellom 4,5 og 7,5 millioner kr.
• Enebolig med utleiedel på 50 kvm: Byggekostnad øker til 5–9 millioner kr, avhengig av standard og kompleksitet.

Forskjellen i pris er merkbar, men den store fordelen er at en utleiedel genererer faste leieinntekter. Med en leiepris på 10 000–15 000 kr per måned, kan utleiedelen betale seg selv på 8–10 år.

For mange betyr dette at bokostnadene i hoveddelen av huset blir betydelig lavere – eller at deler av lånet kan nedbetales raskere. Dermed kan en utleiedel være en økonomisk sikkerhet både på kort og lang sikt.

Regler når du skal bygge hus med utleiedel – hva må være på plass?

En utleiedel må ikke bare være funksjonell, den må også være lovlig godkjent for utleie. Det finnes klare regler som sikrer at både du og leietakeren får en trygg og velfungerende bolig.

Krav til en godkjent utleiedel

For at utleiedelen skal være godkjent som en selvstendig boenhet, må den oppfylle kravene i TEK17 (byggteknisk forskrift):

• Egen inngang – leietakeren skal kunne komme og gå uten å måtte gjennom hovedboligen.
• Tak- og vindushøyde – takhøyden må være minst 2,2 meter, og oppholdsrom må ha store nok vinduer for dagslys.
• Rømningsveier – det må være to rømningsmuligheter, for eksempel en dør og et vindu som kan åpnes.
• Lyd- og brannsikring – skillevegger og etasjeskillere må ha godkjent brannmotstand og lydisolasjon.
• Tilgang til vann og avløp – kjøkken, bad og toalett må oppfylle kravene til sanitærinstallasjoner.

Søknadsplikt og kommunal godkjenning når du skal bygge hus med utleiedel

For at en utleiedel skal være lovlig, må den godkjennes av kommunen. Søknadene varierer avhengig av om du bygger nytt eller omgjør en eksisterende del av boligen.

1. Ny bolig med utleiedel

Utleiedelen inngår i byggesøknaden for hele boligen. Du trenger:

• Byggetillatelse (rammetillatelse + igangsettingstillatelse) – hovedsøknaden for nybygg.
• Ansvarsrettsøknad – sikrer at fagfolkene som bygger oppfyller kravene.

2. Bruksendring – omgjøring av eksisterende rom

Hvis du gjør om kjeller, bod eller garasje til en utleiedel, må du søke om bruksendring. Du trenger:

• Søknad om bruksendring – viser at utleiedelen oppfyller TEK17-krav.
• Søknad om fasadeendring – kreves ved nye vinduer eller inngangsdør.
• Søknad om dispensasjon – hvis boligen ikke oppfyller alle krav (f.eks. lav takhøyde).

3. Seksjonering – hvis utleiedelen skal være egen boenhet

Ønsker du at utleiedelen skal registreres som en selvstendig bolig, må du søke om:

• Seksjonering – deler boligen i to separate enheter.
• Tinglysning – registrerer enhetene hos Kartverket.

Manglende godkjenning kan føre til avslag på forsikring, problemer med finansiering og krav fra kommunen. Sørg for at alt er på plass før utleie.

Hvordan finansiere bygging av utleiedel?

Å bygge en utleiedel krever en ekstra investering, men det finnes flere måter å finansiere prosjektet på. Med riktig planlegging kan leieinntektene dekke store deler av boliglånet og gi bedre økonomisk trygghet.

1. Byggelån – midlertidig finansiering

De fleste banker tilbyr byggelån, som gir fleksibel finansiering mens boligen bygges. Lånet utbetales i flere omganger etter hvert som arbeidet skrider frem, og når huset står ferdig, omgjøres det til et ordinært boliglån.

2. Høyere låneramme med leieinntekter

Flere banker tar med forventede leieinntekter i lånevurderingen. Dette kan øke lånebeløpet du får innvilget, siden en utleiedel reduserer dine totale bokostnader. Banker pleier å regne inn 70–80 % av forventede leieinntekter i betjeningsevnen din.

3. Husbanken – gunstige lån for energieffektive boliger

Dersom boligen bygges med fokus på energieffektivitet, kan Husbanken tilby lån med lavere rente og gunstige vilkår. Dette kan være verdt å undersøke hvis du bygger ny bolig med en planlagt utleiedel.

4. Refinansiering av eksisterende lån

Hvis du allerede eier en bolig med god verdiøkning, kan det være mulig å refinansiere boliglånet for å dekke utgiftene til utleiedelen. En verdivurdering av boligen kan gi deg høyere låneramme uten at du må ta opp et dyrere lån.

Selv om en utleiedel krever en ekstra investering, er det en langsiktig strategi som gir løpende inntekter. Mange opplever at utleiedelen finansierer seg selv innen 5–10 år, og deretter blir en ren inntektskilde.

Når finansieringen er på plass, gjenstår det viktigste: Hvordan gjør du utleiedelen til en god investering?

Hvordan sikre at utleiedelen blir en god investering?

En utleiedel er mer enn bare en ekstra bolig – den skal være attraktiv for leietakere, enkel å vedlikeholde og lønnsom over tid. Her er noen viktige faktorer å vurdere for å sikre et godt resultat.

1. Velg en planløsning som fungerer

En utleiedel bør være praktisk og funksjonell. For at den skal være attraktiv på leiemarkedet, bør den ha:

• Egen inngang og skjermet adkomst – Gir privatliv både for deg og leietakeren.
• Separat strøm- og vannmåler – Enklere økonomisk fordeling.
• Smart romløsning – God arealutnyttelse gir høyere leiepris.

2. Tenk langsiktig – kvalitet lønner seg

Det kan være fristende å velge billigste materialer for å holde kostnadene nede, men god standard gir bedre leieinntekter. Slitesterke overflater, gode hvitevarer og gjennomtenkte løsninger gjør at utleiedelen holder seg attraktiv og krever mindre vedlikehold.

3. God lydisolering – viktigere enn du tror

Dårlig lydisolasjon er en av de vanligste klagene fra leietakere. Sørg for:

• Lydisolerende vegger og etasjeskiller – Unngå støy mellom boenhetene.
• Separat ventilasjonssystem – Bedre inneklima og mindre lydlekkasje.
• Korrekt plasserte soverom – Unngå at støy fra hovedboligen forstyrrer leietakeren.

4. Beliggenhet og tilgjengelighet påvirker leieprisen

Utleiepotensialet avhenger av hvor boligen ligger. Faktorer som god kollektivtransport, nærhet til arbeidsplasser og skoler øker attraktiviteten. Jo mer praktisk hverdagen blir for leietakeren, desto høyere kan du prise leien.

5. Gjør utleien enkel – bruk skriftlige kontrakter

En ryddig kontrakt sikrer forutsigbarhet både for deg og leietakeren. Vurder også om du vil bruke en eiendomsforvalter dersom du ikke ønsker å håndtere utleien selv.

En velplanlagt utleiedel gir ikke bare økonomisk gevinst, men også fleksibilitet. Kanskje trenger familien mer plass senere, eller kanskje du selv ønsker å flytte inn i utleiedelen og leie ut hovedboligen? Med riktige valg blir dette en investering som kan tilpasses behovene dine over tid.

Er det lønnsomt å bygge hus med utleiedel?

Tallene er klare: En utleiedel kan være en av de mest lønnsomme investeringene du gjør i et nybygg. Men hvor mye kan du faktisk tjene, og når begynner utleiedelen å betale seg selv?

Eksempel på regnestykke når du skal bygge hus med utleiedel

La oss si at du bygger en utleiedel på 50 kvm i en by med god etterspørsel etter leieboliger.

• Byggekostnad for utleiedelen: ca. 1,2 millioner kr
• Forventet leieinntekt per måned: 12 000 kr
• Årlige leieinntekter: 144 000 kr

Hvor raskt betaler investeringen seg?

• Med 144 000 kr i årlige inntekter vil utleiedelen betale seg selv på ca. 8–10 år, avhengig av vedlikeholdskostnader og eventuelle perioder uten leietaker.
• Samtidig vil boligens verdi øke, siden en utleiedel gjør huset mer attraktivt for fremtidige kjøpere.

Hva påvirker lønnsomheten?

• Beliggenhet – høyere leiepriser gir raskere avkastning.
• Standard og størrelse – en attraktiv utleiedel gir mer stabile leieinntekter.
• Skatt på leieinntekter – hvis utleiedelen utgjør under 50% av boligen, er inntektene skattefrie.

Dersom utleiedelen krever store ekstrakostnader for tilpasninger, eller hvis det er lav etterspørsel etter leieboliger i området, kan det ta lengre tid før investeringen lønner seg. For de fleste vil likevel en utleiedel være en smart økonomisk løsning, både for lavere bokostnader og økt boligverdi.

Bør du bygge hus med utleiedel?

For mange er en utleiedel en smart investering som gir lavere bokostnader, økt boligverdi og økonomisk fleksibilitet. Leieinntektene kan dekke en stor del av boliglånet, og med riktig planlegging kan utleiedelen bli en stabil inntektskilde i mange år fremover.

Bygg med utleiedel hvis:

• Du ønsker lavere boutgifter og raskere nedbetaling av lån.
• Boligen ligger i et område med god etterspørsel etter leieboliger.
• Du vil øke boligens verdi for fremtidig salg.
• Du er komfortabel med å ha leietakere i nærheten.

Det kan være mindre lønnsomt hvis:

• Tilpasningene blir for kostbare i forhold til potensielle leieinntekter.
• Området har lav leieetterspørsel.
• Du foretrekker fullstendig privatliv uten leietakere.

For de fleste vil en utleiedel være en god investering, men nøkkelen ligger i god planlegging, solid økonomi og riktig utforming. Sørg for at utleiedelen er funksjonell, attraktiv og oppfyller alle krav, slik at du får maksimalt ut av investeringen.

Klar for å komme i gang med å bygge hus med utleiedel?

Hvis du vurderer å bygge hus med utleiedel, lønner det seg å få tilbud fra flere byggefirmaer. Da sikrer du best pris og finner en leverandør som forstår dine ønsker og behov. 

Med Byggklar kan du innhente tilbud fra lokale byggefirmaer, som kjemper om deg for å gi deg det beste tilbudet for ditt prosjekt. Lykke til!