Bygge hus: komplett guide (priser, prosess, o.l.)

Drømmer du om å bygge hus eller enebolig, tilpasset egne ønsker og behov? Det er en drøm mange av oss deler. Men det er et stort prosjekt som trenger nøye planlegging. Spørsmålene er mange. Arkitekttegnet vs. ferdighus? Hvor mye koster det og hva er billigst? Hvor lang tid tar byggingen? Hvilke regler må du følge? 

Vi svarer på alt dette og mye mer her i vår komplette guide. Les videre for å oppdage hvordan du kan bygge egen bolig, steg for steg. 

Planleggingsfasen

Noe av det første du må vurdere når du skal bygge et nytt hus er økonomi og budsjett.Hvor mye har du råd til å bruke på husbyggingen? Vi anbefaler at du setter deg ned og lager et skikkelig budsjett. Ta en god titt på inntekter, sparing og lånemuligheter. Du må også sette opp et prisoverslag, sånn at du har god oversikt over kostnadene. Og husk at det alltid dukker opp noen uventede utgifter når du holder på med husbygging. Legg derfor inn en god buffer, gjerne så mye som 10-15 % ekstra. 

Valg av tomt er omtrent like viktig som selve boligen du vil bygge. Du bør blant annet tenke gjennom:

• Beliggenhet i forhold til arbeid, skoler og servicetilbud
• Solforhold og utsikt
• Grunnforhold og topografi
• Tilgang til vei, vann og kloakk
• Potensielle utbyggingsplaner i nærområdet
• Tomtens byggbarhet og eventuelle restriksjoner

Deretter må du sjekke reguleringsplaner og kommunale bestemmelser for den aktuelle tomten. Reguleringsplaner gir retningslinjer for hvordan et område kan brukes og bebygges. Planene kan inneholde restriksjoner på alt fra byggehøyde og utforming til parkeringsplasser og utnyttelsesgrad. Utnyttelsesgrad sier noe om hvor stor del av eiendommen du har lov til å bygge på.

Finansiering av husbygging

Det er ikke til å stikke under en stol at det koster penger å bygge eget hus. Du må derfor være sikker på at du har finansieringen på plass før du går videre. De fleste av oss har ikke noen millioner liggende i madrassen, og derfor må vi ty til banken for hjelp. Du kan velge mellom forskjellige typer lån til husbygging. Byggelån er ofte det første lånet du blir tilbudt. 

Det er et midlertidig lån som dekker kostnadene mens du bygger boligen. Byggelån omgjøres til et boliglån når huset står ferdig. Lånet blir gradvis utbetalt etterhvert som du betaler for byggearbeidet, og du betaler kun renter. Renten er imidlertid høyere enn for ordinære boliglån, og det lønner seg derfor å bli ferdig med byggingen så kjapt som mulig.

Bygge arkitekttegnet hus vs. ferdighus

Du står overfor et stort valg når du skal bygge enebolig: arkitekttegnet hus eller ferdighus? Det er fordeler og ulemper ved begge deler. Begge alternativer kan imidlertid score høyt på energieffektivitet og miljøvennlighet. Hva som er beste løsning for deg avhenger helt av dine prioriteringer, ditt budsjett og din boligdrøm.

Fordeler og ulemper med å bygge arkitekttegnet hus

Du får muligheten til å skape et helt unikt hjem hvis du velger å bygge et arkitekttegnet hus. Du får det akkurat som du vil ha det. En arkitekt kan hjelpe deg å utnytte tomten din optimalt, enten du har en krevende skråning eller en flat tomt med fantastisk utsikt. De kan også finne smarte løsninger som du kanskje ikke hadde tenkt på selv. 

Kanskje en hemmelig lesekrok under trappen? Eller et kjøkken med god plass til at hele familien hjelper med middagen? Men et arkitekttegnet hus er ofte dyrere enn ferdighus, både når det gjelder planlegging og bygging. Du må også regne med at prosessen tar lengre tid. I tillegg må du ta mange beslutninger underveis i planleggingen, både store og små. Det kan være spennende, men det er også mye å tenke på.

Fordeler og ulemper med å bygge ferdighus

Ferdighus fås i alle størrelser og fasonger fra små, kompakte boliger til store eneboliger. Moderne ferdighus er langt fra kjedelige firkanter. Du kan velge mellom klassiske hus, funkishus eller noe midt imellom. Et stort pluss med ferdighus er at du vet nøyaktig hva du får. Mange av avgjørelsene er tatt for deg, noe som kan være både en fordel og ulempe. 

Du kan ofte gå på visning i et ferdigbygd hus av samme type, noe som gir deg en god forståelse for hvordan boligen din blir. Ferdighus er som regel rimeligere enn arkitekttegnede hus, og byggeprosessen går raskere. Du slipper lange designprosesser og kan ofte flytte inn tidligere. 

Men husk at “ferdig” ikke alltid betyr ferdig. Enkelte velger å gjøre en del av det innvendige arbeidet selv for å spare penger. Mange velger imidlertid å kjøpe et nøkkelferdig hus. Det betyr at entreprenøren tar seg av absolutt alt, sånn at de ikke trenger å gjøre annet enn å flytte inn eiendelene etter at de får nøklene.

En ulempe med ferdighus er at de kan bli litt “generiske” — til tross for at de fås i ulike stiler. Du er begrenset av husets design, selv om du selvsagt kan be om enkelte tilpasninger. Derfor kan det for eksempel være vanskeligere å finne et ferdighus som passer perfekt til en utfordrende tomt. En av grunnene til dette er at ferdighus er ofte et slags byggesett for hus. Byggesettet inneholder alle de viktigste delene til huset ditt, ferdig tilskåret og klare for montering.

Slik søker du byggetillatelse for å bygge et nytt hus

Du kan velge mellom ettrinnssøknad og søknad om rammetillatelse. Ettrinnssøknad brukes hvis alt er ferdig prosjektert og såpass stort at noen må ha ansvarsrett. Søknad om rammetillatelse utføres derimot over to trinn. Det er mest vanlig å velge rammesøknad om du skal bygge bolig.

Husk at søknaden må inkludere all relevant dokumentasjon. Krav til dokumentasjon kan variere litt fra kommune til kommune, men vanligvis trenger du:

• Situasjonsplan som viser hvor på tomten huset skal plasseres
• Plantegninger, fasadetegninger og snittegninger av huset
• Dokumentasjon på ansvarsrett for de ulike fagområdene
• Nabovarsel og eventuelle merknader fra naboer
• Eventuell dispensasjonssøknad hvis du trenger unntak fra regelverket

Mange kommuner tilbyr forhåndskonferanse. Det er en uformell samtale der du kan presentere planene dine og få tidlig tilbakemelding. Det er lurt å benytte seg av denne muligheten! Og hvis du gruer deg til alt papirarbeidet, så har vi en god nyhet til deg — du får hjelp av arkitekten eller entreprenøren til å søke byggetillatelse. 

“Ansvarlig søker” er den personen eller det firmaet som har ansvaret for å sende inn byggesøknaden. Fagfolkene som skal utføre de ulike delene av byggearbeidet har derimot ansvarsrett for sitt felt, for eksempel rørleggeren, elektrikeren og snekkerne. De må alle dokumentere at de har rett kompetanse for jobben de skal gjøre.

Valg av entreprenør og håndverkere

Mange velger å samarbeide med en totalentreprenør som tar ansvar for hele prosjektet. Da blir det mindre hodebry for deg som byggherre. Hvis ikke du har noen som tar et overordnet ansvar, må du gjøre det selv. Det betyr i praksis at du må koordinere flere ulike håndverkere, entreprenører og leverandører. 

Det kan være svært krevende å koordinere arbeidet, særlig om du ikke har erfaring med husbygging. Du blir også økonomisk ansvarlig hvis én håndverker blir forsinket, slik at nestemann ikke får kommet inn til riktig tid for å gjøre jobben sin. En totalentreprenør kan derimot ta ansvar for hele byggeprosessen, fra prosjektering til ferdigstillelse.

Du bør velge entreprenører og håndverkere nøye. Erfaring er selvfølgelig viktig, men det er ikke alt. Du vil ha noen som er pålitelig, god på å kommunisere og har et godt rykte i bransjen. Aller helst bør du sammenligne priser og tilbud på tvers av ulike firmaer. Det kan være smart å undersøke følgende før du velger hvem som skal bygge det nye huset ditt:

• Be om referanser fra tidligere kunder.
• Sjekk entreprenørens økonomi — du vil ikke at de skal gå konkurs midt i prosjektet ditt.
• Se på tidligere prosjekter de har gjennomført. Passer stilen deres med det du ønsker?
• Sjekk at de har alle nødvendige godkjenninger og forsikringer.
• Vurder kjemien. Du skal jobbe tett med disse folka i lang tid, så det er viktig at dere kommer overens.

Pass på at du er grundig når du går gjennom tilbudene og sjekk hva som er inkludert i prisen. Noen entreprenører kan ha en lav pris, men fakturerer deg for masse tillegg. Andre kan ha en høyere pris, men inkluderer flere tjenester og goder i pakken.

Skriv og signer kontrakt

En god kontrakt beskytter både deg og entreprenøren. Den bør være klar og tydelig på hva som skal gjøres, når det skal gjøres og hva det vil koste. Ikke vær redd for å stille spørsmål hvis det er noe du ikke forstår. Det er bedre å bruke litt ekstra tid på kontrakten nå enn å havne i en tvist senere. Pass på at kontrakten inneholder all nødvendig informasjon, for eksempel om dagmulkt.

Dagmulkt er en slags bot entreprenøren må betale hvis de ikke blir ferdige i tide. Typisk sats er 1 promille av kontraktssummen per virkedag, men ikke mer enn 10 % av hele kontraktssummen. Hvis det koster 5 millioner å bygge ditt nye hus, blir dermed dagmulkten 5000 kroner per dag.

Det er også smart å inkludere informasjon om hvordan løpende kostnader og uforutsette utgifter skal håndteres. Disse kostnadene kan fort bli ganske høye hvis du ikke har kontroll på dem. Det må stå tydelig i kontrakten hvem som betaler for hva. Kontrakten bør også ta høyde for eventuelle endringer underveis i prosjektet.

Slik kan du bygge et nytt hus, steg for steg

Det er mye som skal på plass før du kan begynne å bygge bolig. Først ut er grunnarbeid og fundamentering. Tomten klargjøres, det graves ut for kjeller eller plate på mark og det støpes solid fundament. Et godt grunnarbeid er bokstavelig talt grunnlaget for å bygge en stødig og sikker bolig. Husk å få på plass drenering og isolasjon, både under og rundt grunnmuren.

Neste steg er å få opp bygningskroppen. Nå begynner den nye boligen din virkelig å ta form! Denne fasen inkluderer alt fra å sette opp bindingsverk i tre til å stable murstein eller montere betongelementer. Det spørs rett og slett på byggemetoden.

Nå er det tid for tak og tetting. Takstolene må på plass, taket tekkes og huset “lukkes” med vinduer og ytterdører. Deretter kan du starte med det som mange synes er det mest spennende — nemlig innvendig arbeid. Arbeidet inkluderer blant annet isolasjon, ledninger, rør og innervegger. Innerveggene skal dessuten sparkles og males.

Til slutt kommer de tekniske installasjonene som blant annet inkluderer:

• Elektrisk anlegg
• Rørleggerarbeid
• Ventilasjonsanlegg
• Varmesystem
• Smarthus-løsninger

Det er viktig å ha god kommunikasjon med entreprenøren din gjennom hele prosessen. Regelmessige møter eller samtaler hjelper deg å holde oversikt over fremdriften og eventuelle utfordringer som dukker opp underveis. Husk at Rom ikke ble bygget på én dag, og det blir ikke huset ditt heller. Men all ventingen er verdt det når du endelig får nøklene til ditt splitter nye hjem!

Hvor lang tid tar det å bygge eget hus?

Generelt sett tar det rundt 12-18 måneder å bygge en enebolig fra start til slutt. Men dette er bare et estimat. Noen klarer å få det unna på ni måneder, mens andre bruker opp mot 2 år. Det kommer an på flere ting. Har du valgt ferdighus eller arkitekttegnet hus? Hvor krevende er det å klargjøre tomten? Og hvor kjapp er kommunen med å godkjenne byggesøknaden din?

Vær og årstid spiller også en rolle. Det er naturlig nok ikke så lett å bygge hus midt på vinteren i Norge. Frost og snø kan forsinke prosjektet, særlig grunnarbeidet. Derfor starter mange husbyggingen på våren, slik at de får utnyttet de gode sommermånedene. Du må også ta høyde for at det kan oppstå uforutsette hendelser underveis.

Innflytting og ferdigstillelse av bolig

Endelig nærmer du deg målstreken etter måneder med byggestøv, beslutninger og budsjettkalkulasjoner. Men før du kan flytte inn sofaen og henge opp gardinene, må du skaffe deg ferdigattest og brukstillatelse. Det er strengt tatt ikke lov å bo i det nye huset som du har bygget før disse papirene er på plass. 

Alle arbeider må  være utført i henhold til godkjente tegninger og tillatelser for å få ferdigattest. Du kan få en midlertidig brukstillatelse hvis noe mangler. Husk at det er entreprenøren som normalt søker om ferdigattest, men det er ditt ansvar som byggherre å sjekke at det faktisk blir gjort.

Du må også ha en formell overtakelse før du får nøklene og kan flytte inn. Du, entreprenøren og kanskje en uavhengig takstmann går gjennom huset med lupe og leter etter feil og mangler. Alt som noteres i overtakelsesprotokollen må utbedres av entreprenøren. Men husk at du også har reklamasjonsrett og garantier når du bygger ny enebolig.

Hvor mye koster det å bygge nytt hus?

Hvor mye koster det egentlig å bygge enebolig? Det korte svaret er at det spørs helt på størrelse, utfordringer med tomten, valg av materialer og så videre. Det er nesten litt opp til deg om du vil bygge et billig hus eller en stor, kostbar enebolig. Men du kan regne med en gjennomsnittlig pris på rundt 33 000 kroner per kvadratmeter. Det betyr at et hus på 150 kvadratmeter koster omtrent 5 millioner kroner. 

Avhengig av hvilke valg du tar, kan denne prisen være både høyere og lavere. Her er noe av det som påvirker prisen på å bygge bolig:

• Størrelse: Jo større hus, desto høyere totalpris.
• Konstruksjonsmetode: Trehus er vanligvis billigst, mens betong eller mur koster mer.
• Antall våtrom: Bad og kjøkken er de dyreste rommene. Flere bad = høyere pris.
• Tekniske løsninger: Ventilasjon, oppvarming og smarthusteknologi kan drive prisen opp.
• Materialvalg: Både innvendig og utvendig — det er stor prisforskjell på ulike materialer.
• Tomt: Krever tomten mye grunnarbeid, sprengning eller pigging? Da øker prisen.
• Beliggenhet: Priser på arbeidskraft og materialer varierer mellom ulike deler av landet.
• Arkitekttjenester: Skreddersydde løsninger koster mer enn standardløsninger.
• Entreprenør: Ulike entreprenører kan ha svært forskjellige priser.
• Tidspunkt for bygging: Årstiden kan påvirke prisen.
• Egeninnsats: Jo mer du gjør selv, desto mer kan du spare.
• Energiløsninger: Miljøvennlige alternativer kan koste mer i innkjøp, men sparer deg penger på sikt.
• Spesialløsninger: Ønsker du en innebygd vinterhage eller en hjemmekino? Det kan koste ekstra.

Er du usikker på om det lønner seg å bygge vs. kjøpte brukt bolig? Husk at et nybygget hus har ofte lavere energikostnader og vedlikeholdskostnader. Men det er uansett en stor investering å skaffe seg eget hus, så ta deg tid til å regne nøye på alternativene dine. Og pass på at du finner dyktige fagfolk som har konkurransedyktige priser.

Typiske feil som kan skje når du skal bygge enebolig

Det finnes en del typiske tabber og utfordringer som du bør være obs på når du skal bygge et nytt hus. Tidsoverskridelser er for eksempel ganske vanlig i byggeprosjekter. Du bør derfor legge inn litt ekstra tid i planen for å unngå unødvendig stress underveis. Det er bedre å ha en realistisk tidsplan helt fra starten av. Det kan også bli utfordrende å holde seg til budsjettet, så pass på at du har litt å gå på. 

Kommunikasjonsproblemer med entreprenører og håndverkere kan føre til misforståelser og feil. Avtal gjerne regelmessige byggemøter, avtal befaringer underveis i prosjektet og ikke nøl med å stille spørsmål. Da blir det også enklere å oppdage kvalitetsavvik. Kvalitetsavvik er noe du helst vil oppdage og rette opp underveis — ikke etter at huset er ferdig. 

Det blir enklere å sikre ønsket kvalitet om du har tydelige spesifikasjoner i kontrakten og følger opp underveis. Be gjerne om dokumentasjon på materialer og utførelse når det er nødvendig. Synes du dette hørtes ut som mye arbeid? En erfaren byggeleder og totalentreprenør kan være en god investering. De kan hjelpe deg med å unngå mange av disse tabbene, slik at du sparer både tid og penger på sikt.

Konklusjon: Slik kan du bygge egen bolig, steg for steg

Det kan være utrolig spennende å bygge et helt eget og nytt hus. Men det er også noe som krever grundig planlegging og nøye vurderinger. Hvert byggeprosjekt er unikt, og det er mye som kan påvirke pris, tidsramme og selve byggeprosessen. Derfor er det viktig å få flere pristilbud fra dyktige entreprenører, basert på dine spesifikke ønsker og behov.

Vi anbefaler derfor at du sammenligner tilbud fra erfarne entreprenører før du bestemmer deg for hvem du vil velge. Lykke til med husbyggingen!